5 formas para regularizar una propiedad en chile

En Chile, las regularizaciones de viviendas y propiedades se rige principalmente por lo establecido por la Ley General de Urbanismo y Construcciones y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, que establecen los procedimientos, requisitos y tipos de permisos necesarios para legalizar construcciones ejecutadas sin autorización.

Dependiendo del tipo de obra, superficie y condiciones normativas, existen distintas vías para regularizar una propiedad, cada una con exigencias y alcances específicos

A nivel normativo, podemos identificar 5 principales mecanismos de regularización de propiedades que te las explicamos a continuación :

1. Regularización por Ley del Mono (Leyes especiales)

Marco normativo

Corresponde a leyes especiales derivadas de la LGUC que permiten regularizar viviendas existentes bajo condiciones simplificadas. donde se puede obtener el permiso de obras y recepción definitiva simultanea.

Características

• Procedimiento excepcional

• Simplificación de exigencias técnicas

• Declaración jurada del profesional competente

  
  

Requisitos generales

• Viviendas con superficie de 90 m2 - hasta 140 m2

• Destino habitacional

• Construcciones existentes antes del año 2016

• Cumplimiento de condiciones de habitabilidad, estabilidad y seguridad

  
  

Base normativa

Leyes especiales de regularización (ej: Ley 20.898 y modificaciones)

2. Regularización mediante Permiso de Edificación

Marco normativo

• Ley General de Urbanismo y Construcciones

• Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones

  
  

¿En qué consiste?

Es el procedimiento formal completo para obtener la aprobación municipal de una obra ejecutada sin permiso.

Exigencias

• Proyecto de arquitectura completo

• Cumplimiento de normativa urbanística (rasantes, adosamientos, constructibilidad, etc.)

• Cálculo estructural

• Informes de especialidades

• Ingreso a Dirección de Obras Municipales (DOM)

  
  

Características

• Mayor rigurosidad técnica

• Aplicación general (no limitada por superficie)

• Obligatorio cuando no aplica normativa simplificada

  
  

Aplicación típica:

• Viviendas de gran superficie

• Edificaciones fuera de norma simplificada

• Locales comerciales

3. Regularización por Permiso de Obra Menor (OGUC)

Marco normativo

Definido en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, que regula las obras que no alteran significativamente la estructura o volumetría.

¿Qué se considera obra menor?

• Modificaciones interiores

• Ampliaciones de menor escala

• Alteraciones no estructurales

  
  

Características

• Tramitación simplificada

• Menor carga documental

• Plazos más acotados

  
  

Ejemplos:

• Cierre de terraza

• Ampliación de cocina

• Logia

• Techumbres

4. Regularización de ampliaciones de Vivienda Social (caso especial OGUC)

Marco normativo

La OGUC contempla un tratamiento especial para viviendas sociales, permitiendo regularizar ampliaciones bajo condiciones más flexibles.

¿Qué se entiende por vivienda social?

Aquella definida por la normativa habitacional, generalmente asociada a programas subsidiados del Estado.

Características de esta regularización

• Aplicable a ampliaciones de viviendas sociales existentes

• Procedimiento más simple que un permiso completo

• Permite regularizar ampliaciones progresivas

  
  

Condiciones relevantes

• Debe mantenerse el destino habitacional

• Cumplir condiciones mínimas de habitabilidad y seguridad

• No emplazarse en zonas de riesgo o prohibición

  
  

Muy común en:

• Viviendas SERVIU

• Viviendas en comunas como Maipú, Puente Alto, San Bernardo, etc.

5. Regularización de edificaciones anteriores a 1959 en Chile.

En Chile, existe una quinta vía de regularización que muchas personas desconocen: la regularización de edificaciones construidas antes del año 1959.

Este mecanismo se basa en el reconocimiento de edificaciones ejecutadas con anterioridad a la entrada en vigencia de la normativa moderna de urbanismo y construcción, particularmente antes de la consolidación de la actual Ley General de Urbanismo y Construcciones y su ordenanza junto con la entrada en vigencia del decreto de ley N° 2. DLF2

¿Cuál es el fundamento de esta regularización?

Las edificaciones anteriores a 1959 pueden ser reconocidas como existentes sin exigir el cumplimiento total de la normativa actual, siempre que se acredite su antigüedad. Esto se sustenta en criterios de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, que permite validar construcciones preexistentes bajo ciertas condiciones.

¿Qué se debe acreditar?

Para acceder a este tipo de regularización, es fundamental demostrar que la edificación:

• Fue construida antes de 1959

• Tiene un uso compatible con el plan regulador actual

• No se encuentra en zona de riesgo o utilidad pública

  
  

Medios de prueba habituales

La antigüedad de la construcción se puede acreditar mediante:

• Certificados municipales

• Avalúos fiscales antiguos

• Planos o archivos históricos

• Fotografías aéreas o documentación técnica

• Escrituras o antecedentes notariales

• En muchos casos, se requiere un informe técnico de un arquitecto que respalde la antigüedad.

Importante considerar

Aunque estas edificaciones pueden ser reconocidas:

• No quedan automáticamente exentas de cumplir condiciones de seguridad

• Pueden requerir adecuaciones mínimas

• La municipalidad puede solicitar antecedentes adicionales

  
  

¿Cuándo aplica este tipo de regularización?

Es común en:

• Viviendas antiguas en centros históricos

• Casas en sectores consolidados de ciudades

• Propiedades heredadas sin planos aprobados

• Inmuebles construidos antes de normativas modernas

  
  

Ventajas de esta vía

• Permite regularizar sin ajustarse completamente a normativa actual

• Puede simplificar el proceso respecto a un permiso de edificación

• Reconoce el valor de edificaciones existentes

Finalmente todas las formas en la que se puede regularizar una propiedad tiene aspectos claves comunes indicados en la Ley General de Urbanismo y Construcción y en su Ordenanza general de Urbanismo y Construcción tales como:

Aspectos clave según OGUC y LGUC

La regularización siempre debe verificar:

Normativa urbanística

• Uso de suelo

• Coeficiente de constructibilidad

• Distanciamientos

• Alturas

  
  

Seguridad estructural

• Estabilidad de la construcción

• Cumplimiento de cargas

  
  

Habitabilidad

• Ventilación

• Iluminación

• Condiciones sanitarias

Conclusión

En Chile, la regularización de viviendas o de propiedades con distintos usos, no es un proceso único, sino que depende del tipo de obra, su superficie, su destino, su año de construcción y su contexto normativo. para poder regularizar y poder optar por las 5 formas de regularización indicadas anteriormente.

La correcta aplicación de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones permite definir el procedimiento adecuado, evitando errores, rechazos y costos innecesarios.

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